Почему договор подряда без проекта — прямой риск для заказчика строительства

Подписание договора строительного подряда только на основании сметы, без разработанной проектной документации, формирует для заказчика зону повышенных технических и юридических рисков. Смета не является техническим документом и не определяет ни состав проектных решений, ни параметры конструкций и инженерных систем, ни требования по безопасности.

С точки зрения градостроительного регулирования именно проектная документация определяет архитектурные, конструктивные и инженерные решения объекта. Это прямо следует из статьи 48 Градостроительного кодекса РФ и состава проектной документации, установленного постановлением Правительства РФ № 87. Смета относится к расчету стоимости, но не заменяет ни разделы КР, ни ИОС, ни мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, ни требования по энергоэффективности.

Чем опасен подряд без проекта для заказчика

• отсутствуют утвержденные проектные решения по конструкциям и инженерным системам, а значит подрядчик вправе применять любые технические решения в рамках «обычной практики»
• невозможно проверить соответствие работ требованиям СП и технических регламентов до начала строительства
• фактический объем работ формируется в процессе, что приводит к росту стоимости на 15–40 процентов от первоначальной сметы
• заказчик теряет инструмент строительного контроля, так как отсутствует проект как эталон для сопоставления выполненных работ
• существенно усложняется доказывание дефектов при спорах и судебной экспертизе

На практике именно отсутствие проектной документации является ключевой причиной отказов в удовлетворении требований заказчика при строительных спорах. Эксперту просто не с чем сравнивать фактически выполненные работы.

Проект — это не формальность, а юридически значимый документ

Проектная документация разрабатывается в соответствии с ГОСТ 21.101-2020 и формирует полный набор проектных решений, необходимых для строительства, реконструкции или капитального ремонта. Кроме того, требования к организации строительства и контролю качества установлены СП 48.13330.2019, а требования к выполнению и приемке отдельных видов работ — профильными сводами правил, в том числе СП 70.13330.2012.

Что дает заказчику наличие проекта до заключения договора подряда

• фиксированный и проверяемый объем работ по каждому разделу
• возможность корректно определить цену договора без скрытых и условных позиций
• объективную базу для строительного контроля и авторского надзора
• доказательственную основу при выявлении дефектов и отклонений
• реальную защиту интересов заказчика при экспертизе и в суде

По опыту строительных экспертиз, при наличии проекта доля выявляемых существенных дефектов снижается в среднем на 25–30 процентов, а количество дополнительных соглашений по увеличению цены — более чем в два раза.

Отдельный риск связан с тем, что подрядчик без проекта фактически совмещает функции проектировщика и строителя, не неся ответственности за корректность инженерных решений. При этом ответственность за последствия неправильных решений в большинстве случаев ложится именно на заказчика как на лицо, организующее строительство.

Компания «Арсион» (Екатеринбург) сопровождает заказчиков на стадии подготовки проектной документации, обследования зданий и инженерных систем, а также при судебной строительно-технической экспертизе. Мы формируем проект как инструмент управления рисками, а не как формальный пакет документов для стройки.

Если вы планируете строительство, реконструкцию или капитальный ремонт, начните проект с профессиональной экспертизы и корректной проектной документации. Это самый надежный способ защитить бюджет, сроки и юридическую позицию заказчика. Обратитесь в «Арсион» — мы обеспечим техническую и правовую устойчивость вашего проекта.